Niederbachem: gemütliches Haus mit Spielwiese vis-à-vis!

Das freistehende Einfamilienhaus ca. aus dem Jahr 1954 mit einer Anhebung des Daches von 1981 befindet sich auf einem nach Norden orientierten Grundstück mit ca. 183 m² Fläche, eingebettet in eine ruhige Wohnbebauung. Das Haus verfügt lediglich über einen Vorgarten und einer dem Schlafzimmer vorgelagerten Terrasse mit ca. 20 m² Fläche.

Durch die ruhige Straße getrennt, befindet sich gegenüber ein weiteres Grundstück mit ca. 240 m² Fläche, das mitverkauft wird. Auf diesem Grundstück steht eine durch eine Baulast abgesicherte Garage. Diese beinhaltet, dass diese Grundstücksparzelle nicht getrennt von der Hauptparzelle veräußert werden darf. Ob und inwieweit die Parzelle allerdings noch bebaut werden kann, sollte der Käufer bei Bedarf durch eine entsprechende Fachperson klären lassen.

Beide Grundstücke zusammen haben eine Fläche von ca. 423 m².

Das Haus umfasst ca. 130 m² Wohnfläche, verteilt auf 5 Zimmer auf zwei Etagen. Bei der Anhebung des Dachgeschosses 1981 wurden die so entstandenen Räume als Trocken- und Abstellraum beantragt und genehmigt. Im Gegensatz dazu wurden die Räume von den Eigentümern als Wohnzimmer, WC, Durchgangszimmer und Büro ausgebaut und genutzt. Eine entsprechende Nutzungsänderung wurde nie beantragt. Dem Käufer wird geraten, einen entsprechenden Nutzungsänderungs-antrag in Begleitung durch einen Architekten zu stellen, sich zumindest aber von einer Fachperson beraten zu lassen (s. hierzu auch die Anmerkungen in der Wohnflächenberechnung).

Die Gaszentralheizung ist von 2022, über die auch die Warmwasser-bereitung erfolgt.

Das Erdgeschoss umfasst ein Schlafzimmer, zwei Bäder, ein großes als Wohnraum genutztes Durchgangszimmer und der Küche mit angrenzendem Esszimmer.

Es liegt ein bedarfsorientierter Energieausweis vom 27.05.2026 vor, der Endenergiebedarfswert beträgt 183,8 kWh/(m²a). Das Baujahr des Hauses ist 1954, das der Anlagentechnik 2022 (Gas), Energieeffizienzklasse: F.

Das Gebäude
Hellgelb verputztes Einfamilienhaus; überkragendes Walmdach, das den Eingangsbereich vor der Witterung schützt; sechs Stufen führen zum Podest vor der Eingangstür mit Glaselementen. Der Keller ist über einen separaten Eingang zu erreichen.

Bodenbeläge
- Wohnraum: Laminat
- Esszimmer, Schlafzimmer, Flur: Teppich
- Küche: PVC
- Diele: Fliesen
- Bäder: EG: helle Fliesen, DG: Holzoptik
- Dachgeschoss: Stäbchenparkett, Teppich

Bäder:
- Wannenbad: neben der Küche, Tageslicht, graumelierte Wandfliesen
- Duschbad: kleines Fenster, graumelierte Wandfliesen mit Bordüre
- WC im DG: Fenster, weinrote Einbauten, Bidet, helle Wandfliesen

Küche (ca. 10 m²)
- Fenster nach vorne
- Einbauten mit weiten Fronten, mit allen Geräten
- Fliesenspiegel in Weiß

Diele (ca. 19 m²)
- Bisher als Wohnzimmer genutzt
- Offene geschwungene Holztreppe ins DG
- Breite Fensterfront zum Vorgarten
- Verbindungszimmer zum Schlafraum

Schlafbereich
- 5 Stufen tiefer über einen kleinen Vorraum erreichbar
- Schlafzimmer mit Austritt auf die geschützte Terrasse mit Markise
- Duschbad fast en suite

Dachgeschoss (ca. 11 m² bis ca 17 m²)
- 2,5 Zimmer mit großen Dachflächenfenstern (teilweise mit elektrischen Rollläden)
- 2 Zimmer durch Leichtbauwand getrennt
- Praktisches WC

Das wird Freude machen
- Ruhige Lage
- Gewachsenes Umfeld
- Naturpark Rodderberg fußläufig erreichbar
- Abgeschlossene Garage mit Stellplatz davor
- Separater Grundstücksteil
- Pflegeleichter Vorgarten
- Ausgebautes Walmdach
- Harmonisches Raumgefühl
- 2 Bäder

Ein gemütliches Familienhaus in ruhiger naturnaher Lage mit vielen ansprechenden Detaillösungen und ein separates Grundstück zum Spielen oder für Gartenfreunde.

Die Gemeinde Wachtberg liegt in landschaftlich reizvoller Umgebung, im sogenannten "Drachenfelser Ländchen", und damit direkt vor den Toren von Bonn-Bad Godesberg.

Der Ortsteil Niederbachem ist durch eine regelmäßig verkehrende Buslinie sehr gut an Bonn angebunden. Die Bushaltestelle im Ort ist in wenigen Fußminuten erreichbar. Das Bad Godesberger Zentrum mit U-Bahn-Anschluss und Bahnhof ist nur ca. 6 km entfernt. Mit dem Auto ist man in wenigen Minuten in Mehlem. Die BAB 565, die nach Köln bzw. nach Koblenz führt, ist in ca. 10 Minuten zu erreichen.

Einkaufsmöglichkeiten für den täglichen Bedarf sind vorhanden. Größere Einkäufe erledigt man im Einkaufszentrum Wachtberg-Berkum oder in Bad Godesberg, Ortsteil Lannesdorf.

Baujahr: 1954
Energiekennwert: 183,8 kWh/(m²*a)
Befeuerung/Energieträger: Erdgas schwer
Energieausweistyp: Bedarfsausweis
Heizungsart: Gas-Heizung
Energieeffizienzklasse: F

1. Die farbig gestalteten Grundrisse im Exposé enthalten beispielhafte Details, vor allem was die Sanitär- und Küchenausstattung (inkl. Armaturen und Anschlüsse) betrifft. Sie sind als Planungsentwurf zu verstehen und müssen nicht 1 : 1 der Wirklichkeit entsprechen. Der Grundriss des Dachgeschosses entspricht dem Bauantragsgrundriss zur Dachanhebung von 1981.
2. Baujahresbedingt können im Haus belastete Stoffe, die heute nicht mehr zulässig sind, verbaut worden sein. Eine Untersuchung hierzu liegt nicht vor. Die Verkäufer übernehmen hierfür keine Haftung.
3 . Laut Baubeschreibung ist die Garage allseitig mit Asbestplatten verkleidet, die Dachdeckung besteht aus Wellasbestzementplatten.
4. Baujahresbedingt können die Kellerwände Feuchtigkeit aufweisen.
5. Der Schlafbereich im Erdgeschoss befindet sich in der ehemals in das Haus integrierten Garage (siehe Schr. des Rhein-Sieg-Kreises v. 6.3.1981). Ob und inwieweit dieses Schreiben die aktuelle Nutzung legalisiert, konnte abschließend nicht geklärt werden.
6. Durch die ruhige Straße getrennt, befindet sich gegenüber ein weiteres Grundstück mit ca. 240 m² Fläche, das mitverkauft wird. Auf diesem Grundstück steht eine durch eine Baulast abgesicherte Garage. Diese beinhaltet, dass diese Grundstücksparzelle nicht getrennt von der Hauptparzelle veräußert werden darf. Ob und inwieweit die Parzelle allerdings noch bebaut werden kann, sollte der Käufer bei Bedarf durch eine entsprechende Fachperson klären lassen.
7. Laut Bauakte wurden die Räume im Dachgeschoss als Trocken- und Abstellräume genehmigt. Im vorgefundenen Zustand sind diese Räume komplett als Wohnräume ausgebaut. Es wird empfohlen, mittels Nutzungsänderung eine Nachgenehmigung zu erwirken. Diese Räume sind in der Wohnfläche bereits enthalten.

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