Die Immobilie bei der Scheidung

Die eigene Wohnimmobilie stellt für Ehepaare nicht nur den Lebensmittelpunkt dar, sondern bietet auch den Kindern ein vertrautes Zuhause und bildet darüber hinaus einen bedeutenden Vermögenswert, der Teil der Altersvorsorge ist.
Angesichts dessen ist die Situation bei einer Scheidung häufig von intensiven Emotionen geprägt, insbesondere wenn es um die Frage des Verbleibs oder der weiteren Nutzung des Familienheims geht.

Auch hinsichtlich anderer Immobilien, die von einem Ehegatten nicht selbst bewohnt werden, sind wichtige Aspekte zu berücksichtigen, sobald die Ehe endet.
Im Folgenden möchten wir Ihnen einen Überblick über wesentliche Fragen im Zusammenhang mit Immobilien im Scheidungsfall bieten.

Im Zuge einer Trennung oder Scheidung stellt sich zunächst die zentrale Frage: Wer ist Eigentümer der Immobilie? Häufig gehen die Ehepartner davon aus, dass beide gemeinsam Eigentümer sind, doch dies trifft nicht immer zu.

Ein aktueller Auszug aus dem Grundbuch ist hierbei unerlässlich, da er belegt, wer der tatsächliche Eigentümer der Immobilie ist. In vielen Fällen besitzen die Ehepartner die Immobilie im gemeinsamen Eigentum, und zwar in der Regel zu gleichen Teilen. Es sind jedoch auch abweichende Eigentumsverhältnisse möglich, wie beispielsweise eine Aufteilung von 1/3 zu 2/3.

Die Beiträge der Partner zum Kauf und zur Finanzierung der Immobilie spiegeln nicht zwingend die tatsächlichen Eigentumsverhältnisse wider. Bei einer Trennung und der anschließenden Einreichung der Scheidung wird vorerst nichts an diesen Eigentumsverhältnissen verändert. In der Regel müssen die Eigentumsverhältnisse dann neu bewertet und geklärt werden.

Sowohl die Eigentumsverhältnisse als auch die künftige Nutzung der Immobilie müssen eindeutig geregelt werden. Wer aus der gemeinsamen Immobilie auszieht, verzichtet damit zunächst auf sein Nutzungsrecht an der Immobilie. Das bedeutet, dass er nur mit der Zustimmung des verbleibenden Partners die Wohnung oder das Haus wieder betreten darf. Verstreicht seit dem freiwilligen Auszug mehr als ein halbes Jahr, ist eine Rückkehr nicht ohne weiteres möglich.

1. Sollte keiner der beiden Partner freiwillig ausziehen und beide Ehegatten auf der weiteren Nutzung bestehen, so ist gegebenenfalls eine gerichtliche Entscheidung erforderlich. Bei gemeinsamen minderjährigen Kindern spielt das Wohl der Kinder eine zentrale Rolle in der richterlichen Entscheidung. Dies bedeutet, dass berücksichtigt wird, wo die Kinder leben werden. Wenn ein Ehegatte vorhat, mit den Kindern im Familienheim zu bleiben, stehen seine Chancen dafür gut.
2. Die Nutzung hat keinen Einfluss auf die Eigentumsverhältnisse. Allerdings gibt es finanzielle Auswirkungen: Der in der Immobilie verbleibende Ehepartner ist verpflichtet, dem scheidenden Ehepartner während der Trennungsphase eine Nutzungsentschädigung zu zahlen. Diese fällt in der Regel jedoch niedriger aus als die übliche Ortsmiete. Nach der Scheidung ist dann die reguläre Miete zu entrichten.

Im Verlauf einer Scheidung findet bei der Zugewinngemeinschaft ein Kassensturz statt. Hierbei wird das Vermögen, das zum Zeitpunkt der Eheschließung vorhanden war, mit dem Vermögen zum Zeitpunkt der Scheidung verglichen. Falls sich das Vermögen eines Ehepartners während dieser Zeit stärker erhöht hat als das des anderen, muss ein Zugewinnausgleich gezahlt werden.

Im Kontext der Immobilienbewertung kann es zu Herausforderungen kommen. Oft kann in Streitfällen nur ein kostspieliges Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen eine Klärung bringen. Innerhalb der Zugewinngemeinschaft ist die Zustimmung des anderen Ehegatten erforderlich, sofern es um den Verkauf eines Hauses, einer Wohnung geht, wenn diese Immobilie einen wesentlichen Teil des gemeinsamen Vermögens darstellt.

Häufig erfolgt die Finanzierung einer Immobilie durch die Aufnahme eines Darlehens. Um sich abzusichern, verlangen die Banken in der Regel, dass beide Ehepartner als Vertragsparteien den Darlehensvertrag unterzeichnen. Immobiliendarlehen sind oft auf einen langen Zeitraum angelegt.

Im Falle einer Scheidung sind die Darlehen häufig noch nicht vollständig zurückgezahlt, was die Ehegatten dazu zwingt, zu klären, wer die künftigen Raten an die Bank entrichtet. Sollte ein Ehepartner die Immobilie im Alleineigentum erwerben, ist er in der Regel auch derjenige, der die Zahlungen an die Bank leisten wird. In diesem Fall muss eine Vereinbarung mit der Bank getroffen werden, um den anderen Ehegatten von der Haftung zu entlassen, sprich aus dem Kreditvertrag zu entlassen. Die Bank wird dieser Anfrage in der Regel nur stattgeben, wenn der Partner, der als alleiniger Vertragspartner fungieren möchte, über ausreichend finanzielle Mittel verfügt.


Zudem sichert sich die Bank gewöhnlich durch ein Grundpfandrecht im Grundbuch ab, was bedeutet, dass eine Grundschuld im Grundbuch eingetragen wird. Sollte es dazu kommen, dass die monatlichen Raten nicht mehr fristgerecht bedient werden, hat die Bank das Recht, die Immobilie zwangsversteigern zu lassen.


Bitte beachten Sie, dass Immobilienmakler keine rechtliche Beratung anbieten dürfen. Die dargestellten Informationen sind daher lediglich als Hinweise zu verstehen. Für eine rechtssichere Beratung zu allen relevanten Details wenden Sie sich bitte an Notare, Anwälte und Steuerberater.