Die Wohnflächenberechnung

Die korrekte Berechnung der Wohnfläche ist ein zentrales Thema beim Verkauf oder der Vermietung einer Immobilie. Oft sorgt die Bestimmung der Wohnfläche für Diskussionen und mögliche rechtliche Auseinandersetzungen. Das Immobilienkontor Peter Sattler unterstützt Sie dabei, Fehler zu vermeiden und Ihre Immobilie erfolgreich zu vermarkten.

Laut Statistischem Bundesamt wird der Begriff Wohnfläche wie folgt definiert:

"Die Wohnfläche entspricht der Grundfläche aller Räume, die ausschließlich zu der jeweiligen Wohnung gehören. Dies umfasst alle Wohn-, Ess- und Schlafzimmer aber auch weitere separate Räume wie Küchen und Bäder. Die Flächen weiterer Nebenräume (zum Beispiel Flure, Abstellräume und Balkone) zählen ebenfalls zur Wohnfläche. In der amtlichen Statistik orientiert sich die Berechnung der Wohnfläche an der Wohnflächenverordnung vom 25. November 2003 (BGBl. I S. 2346). Das heißt, die Grundfläche von Räumen mit einer Höhe von einem bis unter zwei Metern wird dabei nur zur Hälfte angerechnet. Die Fläche von Balkonen, Loggien, Dachgärten und Terrassen wird lediglich zu einem Viertel angerechnet. Die Wohnfläche eines Wohnheims umfasst die Grundflächen der Räume, die zur alleinigen und gemeinschaftlichen Nutzung durch die Bewohnerinnen und Bewohner bestimmt sind."

Siehe hierzu: https://www.destatis.de/DE/Themen/Gesellschaft-Umwelt/Wohnen/Glossar/wohnflaeche.html

Die anrechenbare Wohnfläche spielt eine wesentliche Rolle für Vermieter, Mieter, Verkäufer und Käufer von Immobilien. Sie hat direkten Einfluss auf den Verkaufs- und Mietpreis sowie auf die Nebenkosten bei einer Vermietung. Für potenzielle Mieter stellt die angegebene Wohnfläche häufig ein wichtiges Auswahlkriterium dar. Aufgrund dieser Relevanz ist eine präzise Berechnung der Wohnfläche von großer Bedeutung.

Obgleich die Wohnfläche von großer Bedeutung ist, existiert abgesehen vom öffentlich geförderten Wohnungsbau, wo stets die Wohnflächenverordnung zur Anwendung kommt, keine allgemein akzeptierte Berechnungsmethode. In der Praxis finden vier verschiedene Methoden mehr oder weniger häufig Verwendung:

• Wohnflächenberechnung nach der Wohnflächenverordnung
• Wohnflächenberechnung nach DIN 277
• Wohnflächenberechnung nach DIN 283
• Wohnflächenberechnung nach zweiter Berechnungsverordnung (II. BV)

In der Praxis hat sich jedoch die Berechnung gemäß der Wohnflächenverordnung als die am häufigsten angewandte Methode etabliert. Ein Nachteil besteht darin, dass die Wohnfläche hierbei tendenziell kleiner ausfällt als bei der Berechnung nach DIN 277, die nach wie vor häufig genutzt wird.

Die Berechnung gemäß der zweiten Berechnungsverordnung oder nach DIN 283 wird hingegen als veraltet angesehen und findet lediglich in Ausnahmefällen Anwendung.

Die Wohnflächenverordnung trat im Jahr 2004 in Kraft und hat sich seither als maßgebliche Grundlage im Bereich des öffentlich geförderten Wohnungsbaus etabliert.
In der Wohnflächenverordnung werden folgende Bereiche als Wohnraum definiert:

• Wohnzimmer
• Schlafzimmer
• Kinderzimmer
• Badezimmer und weitere Toilettenräume
• Küchen und Esszimmer
• Flure, Speise- und Abstellkammern innerhalb der Wohnung
• beheizte Wintergärten

Diese Flächen werden grundsätzlich zu 100 % zur Wohnfläche gezählt. Ausgenommen sind jedoch Keller, Dachböden, Heizungsräume, Waschküchen sowie Garagen. Auch Treppen mit mindestens drei Stufen sowie Tür- und Fensternischen, die nicht bis zum Fußboden reichen oder maximal 14 cm tief sind, bleiben unberücksichtigt.
Darüber hinaus existieren Flächen, die lediglich zu 25 % bis 50 % als Wohnfläche anrechenbar sind:

• Balkone, Terrassen und Dachgärten gelten zu 25 %, bei besonderen Qualitäten wie Geräumigkeit zu 50 %
• Wintergärten, die nicht beheizt sind, und Schwimmbäder gelten zu 50 % als Wohnfläche

Die Höhe der Räume stellt einen entscheidenden Aspekt für die Berechnung der Wohnfläche gemäß der Wohnflächenverordnung dar. Die Grundfläche eines Raumes wird nur dann in die Berechnung einbezogen, wenn die Raumhöhe mindestens zwei Meter beträgt. Liegt die Höhe hingegen unter einem Meter, wird die Fläche nicht berücksichtigt.

Räume, deren Höhe zwischen einem und zwei Metern liegt, werden hingegen zur Hälfte in die Wohnflächenberechnung einbezogen. Solche besonderen Gegebenheiten finden sich insbesondere in Dachgeschosswohnungen, können jedoch auch in anderen Immobilien aufgrund spezifischer Bauweisen vorkommen.

Wie bereits angedeutet, erweist sich die Wohnflächenberechnung gemäß DIN 277 in der Regel als vorteilhafter. Dies resultiert insbesondere darin, dass bei der Berechnung nach dieser Norm die Raumhöhen nicht berücksichtigt werden und die Grundfläche der einzelnen Räume vollständig anrechenbar ist.

Aufgrund der unterschiedlichen Methoden zur Berechnung von Wohnflächen kommt es häufig zu rechtlichen Auseinandersetzungen. Dies resultiert unter anderem darin, dass zu einem früheren Zeitpunkt ermittelte Wohnflächen in verschiedenen Dokumenten zu finden sind. Ein aktuelles Aufmaß ist häufig unumgänglich.
Hier sollten Sie idealerweise auf die Expertise von Fachleuten zurückgreifen.

Bitte beachten Sie, dass Immobilienmakler keine rechtliche Beratung anbieten dürfen. Die dargestellten Informationen sind daher lediglich als Hinweise zu verstehen. Für eine rechtssichere Beratung zu allen relevanten Details wenden Sie sich bitte an Notare, Anwälte und Steuerberater.