Besser unvermietet verkaufen!

Vor dem Verkauf steht der Immobilienbesitzer häufig vor der Frage: Soll die Immobilie vermietet oder unvermietet verkauft werden? Während beide Optionen ihre Berechtigung haben, sprechen überzeugende Argumente dafür, dass der Verkauf einer unvermieteten Immobilie für Verkäufer deutliche Vorteile bietet.

Der wichtigste Vorteil beim Verkauf einer unvermieteten Immobilie liegt in der Erweiterung der potenziellen Käuferschicht. Eine leer stehende Immobilie spricht sowohl Eigennutzer als auch Kapitalanleger an, während vermietete Objekte hauptsächlich für Investoren interessant sind. Ein erweiterter Kreis von Interessenten führt zu einer höheren Nachfrage und oft zu besseren Verkaufspreisen.

Eigennutzer sind in der Regel bereit, einen höheren Preis zu zahlen, da sie die Immobilie sofort beziehen können und keine langwierigen Kündigungsverfahren abwarten müssen. Sie bewerten die Immobilie nach persönlichen Präferenzen und emotionalen Faktoren, was häufig zu höheren Geboten führt als bei rein renditeorientierten Investoren.

Unvermietete Immobilien bieten Verkäufern maximale Flexibilität bei der Vermarktung. Besichtigungen können jederzeit und ohne Rücksprache mit Dritten durchgeführt werden. Dies ermöglicht:

• Spontane Besichtigungen: Interessenten können kurzfristig eingeladen werden, was die Verkaufschancen erhöht

• Professionelle Präsentation: Die Immobilie kann optimal in Szene gesetzt, möbliert oder renoviert werden

• Umfassende Objektprüfung: Käufer können alle Bereiche der Immobilie gründlich inspizieren

• Flexible Termine: Besichtigungen sind auch abends und am Wochenende problemlos möglich

Diese Flexibilität beschleunigt nicht nur den Verkaufsprozess, sondern führt auch zu fundierteren Kaufentscheidungen der Interessenten.

Der Verkauf vermieteter Immobilien ist mit erheblichen rechtlichen Herausforderungen verbunden. Mietverträge, Kündigungsfristen, Räumungsklagen, Abstandszahlungen etc. können den Verkaufsprozess erschweren und zusätzliche Kosten verursachen. Bei unvermieteten Objekten entfallen diese Probleme vollständig:

• Keine mietrechtlichen Beschränkungen: Verkäufer müssen keine Rücksicht auf bestehende Mietverträge nehmen und können frei über den Verkaufszeitpunkt entscheiden.
• Vereinfachter Kaufvertrag: Die Vertragsgestaltung ist weniger komplex, da keine Mietverhältnisse übertragen werden müssen.
• Reduziertes Haftungsrisiko: Verkäufer haften nicht für potenzielle Mietausfälle oder Schäden durch Mieter.

Eine leere Immobilie bietet die perfekte Grundlage für eine professionelle Vermarktung. Verkäufer können:

• Renovierungen durchführen: Modernisierungsmaßnahmen erhöhen den Verkaufswert
• Mängel beseitigen: Versteckte Schäden können behoben werden, bevor sie den Verkaufspreis mindern
• Professionelle Fotos erstellen: Hochwertige Vermarktungsmaterialien ohne störende persönliche Gegenstände

Diese Maßnahmen können den Verkaufspreis steigern und rechtfertigen oft die vorübergehenden Mietausfälle.

Unvermietete Immobilien verkaufen sich in der Regel deutlich schneller. Die größere Zahl von Kaufinteressenten führt zu mehr Besichtigungen und schnelleren Kaufentscheidungen. Zudem entfallen zeitaufwendige Verhandlungen über Mietverträge und deren Übernahme. Ein zügiger Verkauf bietet mehrere Vorteile:

• Reduzierte laufende Kosten
• Planungssicherheit
• Schnellere Liquidität
• Schutz vor Marktwertschwankungen

Auch wenn der vorübergehende Mietausfall zunächst als Nachteil erscheint, steht am Ende häufig ein Plus.Der höhere Verkaufspreis bei unvermieteten Immobilien kompensiert in den meisten Fällen die entgangenen Mieteinnahmen.

Beispielrechnung: Bei einer Immobilie mit einem Marktwert von 300.000 € und monatlichen Mieteinnahmen von 1.200 € kann der Preisaufschlag (Der Käufer spart sich die Kosten für eine Räumungsklage, Abstandszahlungen etc) für eine unvermietete Immobilie 20.000 bis 30.000 € betragen. Dies entspricht der Miete von 17 bis 25 Monaten, während die tatsächliche Leerstandszeit meist nur 3 bis 6 Monate beträgt.

Die Entscheidung, eine Immobilie unvermietet zu verkaufen, erweist sich für Verkäufer in den meisten Fällen als die wirtschaftlich sinnvollere Alternative. Der erweiterte Käuferkreis, die besseren Vermarktungsmöglichkeiten und die rechtliche Vereinfachung führen zu höheren Verkaufspreisen und schnelleren Abschlüssen. Die vorübergehenden Mietausfälle werden durch die Preisvorteile meist kompensiert.

Verkäufer sollten jedoch eine individuelle Bewertung ihrer Situation vornehmen und dabei Faktoren wie Standort, Immobilientyp, Marktlage und persönliche Umstände berücksichtigen. Eine professionelle Beratung durch einen etablierten Immoblienmakler kann dabei helfen, die optimale Verkaufsstrategie zu entwickeln und den bestmöglichen Verkaufspreis zu erzielen.

Bitte beachten Sie, dass Immobilienmakler keine rechtliche Beratung anbieten dürfen. Die dargestellten Informationen sind daher lediglich als Hinweise zu verstehen. Für eine rechtssichere Beratung zu allen relevanten Details wenden Sie sich bitte an Notare, Anwälte und Steuerberater.