Grundbuch und Grundbucheintrag!

Wird eine Immobilie verkauft und wechselt dadurch den Eigentümer, muss das Grundbuch geändert werden. Das Grundbuch hält die Eigentumsverhältnisse von Immobilien und Grundstücken rechtsverbindlich fest. Es enthält Informationen zum "Werdegang" einer Immobilie, beispielsweise Angaben zu den Eigentümern des Hauses oder der Wohnung. Das Grundbuch ist somit ein wichtiges juristisches Dokument.

Wir geben Ihnen einen kurzen Überblick über einige Fakten zum Thema Grundbuch und Grundbucheintrag. Lesen Sie hier, wie ein Grundbuch aufgebaut ist und welche relevanten Informationen es enthält. Erfahren Sie auch, wie ein Grundbucheintrag funktioniert und welche Einträge gelöscht werden können.

Im Grundbuch werden Änderungen, Ergänzungen, Anpassungen etc. eingetragen. Danach sind alte Rechte oft nicht mehr aktuell und werden als solche gekennzeichnet.
Um den Überblick über die verschiedenen Rechte nicht zu verlieren, hat der Gesetzgeber das Grundbuch in mehrere Abschnitte unterteilt und thematisch gegliedert. Insgesamt gibt es drei Abschnitte, auch Abteilungen genannt. Jede dieser Abteilungen ist inhaltlich in sich geschlossen. Das Eigentum an einem Grundstück als absolutes Recht ist in der Abteilung 1 festgehalten. Die Abteilung 2 enthält Lasten und Beschränkungen. Die Abteilung 3 dokumentiert die Grundpfandrechte.

Der erste Abschnitt im Grundbuch befasst sich mit den Eigentümerverhältnissen an dem Grundstück und der dazugehörigen Immobilie. Er hält amtlich fest, wie viele Eigentümer es gibt und wer das genau ist. Außerdem wird hier das Eintragungsdatum vermerkt. Grundsätzlich können Eigentümer natürliche oder juristische Personen sein. Sind mehrere Eigentümer vorhanden, muss deren Gemeinschaftsverhältnis, beispielsweise Erbengemeinschaft, angegeben werden.

Warum das Eigentum auf eine andere Person oder mehrere andere Personen übergegangen ist, steht ebenfalls im Abschnitt 1. Grund des Übergangs können beispielsweise Erbfolge, Auflassung oder Zuschlagserteilung in der Zwangsversteigerung sein.

Der zweite Abschnitt des Grundbuchs hält alle Lasten und Beschränkungen fest. Das sind beispielsweise Wohn- und Erbbaurechte, Nießbrauch- und Nutzungsreichte sowie Reallasten. Unter Beschränkungen sind Vormerkungen, Widersprüche gegen Eintragungen in Abteilung 1 und 2 sowie dingliche Vorkaufsrechte zu verstehen. Wenn ein Haus verkauft wurde, dann ist diese Information ebenfalls im Abschnitt zwei vermerkt.

Wie wird ein Haus finanziert? Sind Grundschulden vorhanden? Angaben dazu stehen stets im dritten Abschnitt des Grundbuchs. Die dritte Abteilung enthält Informationen über Grundpfandrechte wie Hypotheken, Grundschulden, Sicherungsgrundschulden und Rentenschulden. Außerdem werden hier Widersprüche gegen Eintragungen in dieser Abteilung festgehalten.

Wird die Immobilie über eine Bank finanziert, so schützt sich diese durch die Eintragung einer Grundschuld in Abteilung 3. Wird der Schuldner zahlungsunfähig und kann er seinen Kredit nicht mehr bedienen, dann ist die Bank berechtigt, eine Zwangsvollstreckung einzuleiten.

Voraussetzung für den Grundbucheintrag ist zunächst der notarielle Kaufvertrag. Dieser muss von beiden Parteien, Käufer und Verkäufer, unterzeichnet und durch den Notar rechtskräftig beurkundet sein. Anschließend wird die Auflassungsvormerkung eingetragen. Diese schützt den Kaufanspruch des Käufers. So kann der Verkäufer die Immobilie nicht mehr an jemand anderen verkaufen.

Im nächsten Schritt erfolgt die Grundschuldbestellung, wenn die Immobilie über eine Bank finanziert wird. Erst nach der Eintragung der Grundschuld für das Kreditinstitut wird dieses das Darlehen auszahlen.

Im letzten Schritt wird der neue Eigentümer verbindlich im Grundbuch eingetragen.

Bestimmte Einträge im Grundbuch lassen sich löschen. Für diese Änderung braucht der Eigentümer stets eine sogenannte Löschungsbewilligung. Die Löschung wird dann beim Notar beantragt. Sowohl dieser als auch das Grundbuchamt verlangen dafür eine Gebühr.

Löschen kann man beispielsweise Nutzungs- und Nießbrauchrechte sowie eine Grundschuld. Auch wenn das Darlehen, mit dem die Immobilie finanziert wurde, getilgt ist, verschwindet die Grundschuld nicht automatisch aus dem Grundbuch. Mit der Löschungsbewilligung der Bank kann der Eigentümer die Änderung beantragen.

Bitte beachten Sie, dass Immobilienmakler keine rechtliche Beratung anbieten dürfen. Die dargestellten Informationen sind daher lediglich als Hinweise zu verstehen. Für eine rechtssichere Beratung zu allen relevanten Details wenden Sie sich bitte an Notare, Anwälte und Steuerberater.

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