Teilverkauf – (k)eine gute Idee?

Immer mehr Unternehmen machen Werbung für den scheinbar sicheren und unkomplizierten Teilverkauf. Aber warum sollte man diesen Schritt gehen, denn ein Bankkredit in Form einer Hypothek ist einfacher und sicherer? Beim Teilverkauf veräußern Sie bis zu 50 % Ihrer Immobilie an ein Unternehmen, das Miteigentümer Ihres Hauses oder Ihrer Wohnung wird und sich laut Werbeversprechen im Hintergrund hält.

Das sollten Sie wissen:

• Wer einen Teil seiner Immobilie verkauft, muss an das Unternehmen ein Nutzungsentgelt zahlen. Dies liegt anfänglich bei rund 3 % des Auszahlungsbetrages pro Jahr. Diese „Miete“ wird nur für eine bestimmte Vertragslaufzeit festgeschrieben oder ist variabel an die Inflationsrate bzw. den Verbraucherpreisindex gekoppelt. Die Vertragsgestaltung läuft auf eine kontinuierliche Steigerung hinaus.
• Sofern Sie Ihren verbliebenen Immobilienanteil später ebenfalls an dasselbe Unternehmen verkaufen, fallen hierfür zusätzliche Servicegebühren zwischen 3 und 6 % des Verkaufserlöses an. Der Teilkäufer lässt sich mit großer Wahrscheinlichkeit ein verbindliches Vorkaufsrecht zusichern. Das Unternehmen kann vertraglich verlangen, dass der Verkäufer bis zu 10 % des Immobilienwertes vor Verkauf in die Immobilie stecken muss.
• Im Gegensatz zu einem normalen Mietverhältnis, bei dem der Eigentümer die Instandhaltungskosten trägt, wälzen die Unternehmen dies auf den Teileigentümer ab. Neben dem Nutzungsentgelt zahlen Sie die kompletten Kosten für Investitionen und Instandhaltungen für die gesamte Immobilie.
• Den Verkäufern wird zumeist ein sogenanntes Nießbrauchrecht eingeräumt, was allerdings an zweiter Rangstelle im Grundbuch eingetragen wird. Im Falle der Unternehmensinsolvenz und Zwangsversteigerung wird Rangstelle 2 ersatzlos gestrichen und das Nießbrauchrecht entfällt.
• Ein Nießbrauchrecht sieht im Allgemeinen vor, dass Sie die Immobilie vermieten dürfen. Dies schließen einige Teilkäufer aus.
• Sollten Sie weiteres Kapital benötigen, ist eine Beleihung Ihres verbliebenen Anteils meistens nicht möglich.
• Einige Anbieter sichern sich sogar gegen einen Wertverlust der Immobilie ab.

Diese Aufzählung erhebt keinen Anspruch auf Vollständigkeit.

Eine Hypothek ist fast immer die bessere Alternative zu einem Teilverkauf. Wenn Sie bei einer Bank Geld in Höhe von bis zu 50 % Ihres Immobilienwertes leihen, sind häufig Top-Konditionen möglich. Allein gegenüber dem Nutzungsentgelt von rd. 3 % pro Jahr zzgl. Steigerungen ist also ein Kredit viel günstiger.
Bei einem Darlehen sind Sie weiterhin der alleinige Eigentümer ohne Risiko, das Nießbrauchrecht zu verlieren, und mit der Chance, Wertsteigerungen zu 100 % zu realisieren.
Dass ältere Menschen keinen Kredit bekommen, ist nicht korrekt. Maßgeblich ist nicht das Alter, sondern ihre Bonität und die Geschäftspolitik des jeweiligen Kreditinstitutes. Ein Vergleich verschiedener Banken bzw. die Beratung durch einen seriösen Kreditvermittler ist äußerst empfehlenswert.
Es ist denkbar, dass Sie für Ihre Immobilie einen Käufer finden und mit ihm einen Mietvertrag schließen, um auf Dauer in Ihrer Immobilie wohnen bleiben zu können. Auch der Verkauf an einen privaten Käufer mit Einräumung eines Nießbrauchrechts (entgeltlich oder unentgeltlich) ist eine attraktive und erprobte Alternative.