Haus abreißen oder sanieren?

Käufer und Verkäufer müssen sich je nach Alter und Zustand eines Hauses mit der Frage auseinandersetzen: Lohnt sich die Sanierung noch – oder ist es wirtschaftlich sinnvoller, das Haus abzureißen und neu zu bauen?
Die Antwort hängt nicht nur davon ab, was eine Sanierung kostet. Entscheidend ist vor allem, welchen Wert die Immobilie nach der Sanierung hat und welcher Wert durch einen Neubau entstehen könnte.
Denn eine Investition von 300.000 Euro in ein altes Haus bedeutet nicht automatisch, dass das Haus anschließend auch 300.000 Euro mehr wert ist. Gerade bei stark sanierungsbedürftigen Gebäuden lohnt sich deshalb ein Vergleich.

Ein Abriss kann wirtschaftlich interessant werden, wenn mehrere größere Sanierungen oder Umbaumaßnahmen gleichzeitig notwendig sind. Das könnte der Fall sein, wenn

• das Dach erneuert werden muss
• die Heizungsanlage veraltet ist
• alle Fenster ausgetauscht werden müssen
• Elektro- und Wasserleitungen erneuert werden müssen
• Feuchtigkeit im Keller oder Mauerwerk vorhanden ist
• eine umfangreiche energetische Sanierung notwendig wird
• der Grundriss nicht mehr zeitgemäß ist
• größere Eingriffe in die Gebäudekonstruktion notwendig sind
• auf dem Grundstück durch einen Neubau wesentlich mehr oder bessere Wohnfläche entstehen könnte

Besonders genau sollte gerechnet werden, wenn eine Kernsanierung unumgänglich ist. Spätestens dann stellt sich die Frage, ob man sehr viel Geld in ein altes Gebäude investiert oder dieses Geld besser für einen Neubau verwendet.

Die folgenden Beträge sind frei gewählte Annahmen zur Veranschaulichung und keine Kostenschätzung für ein konkretes Bauvorhaben.
Nehmen wir ein Einfamilienhaus aus dem Jahr 1965. Das Haus hat 150 m² Wohnfläche und steht auf einem 700 m² großen Grundstück. Aus Sicht des Eigentümers betrachten wir zunächst nur die notwendigen Investitionen und den jeweils erwarteten Immobilienwert danach.

Möglichkeit 1: Das alte Haus wird saniert

• Dach, Fenster und Fassade 90.000 €
• Heizung und energetische Maßnahmen 80.000 €
• Elektrik und Leitungen 60.000 €
• Innenausbau, Bäder usw. 90.000 €
• Planung und Reserve 40.000 €
• Gesamtkosten Sanierung 360.000 €

Nach der vollständigen Sanierung könnte die Immobilie beispielsweise einen Marktwert von 600.000 Euro haben.

Möglichkeit 2: Abriss und Neubau

• Abriss und Entsorgung 35.000 €
• Neubau einschließlich Baunebenkosten 500.000 €
• Gesamtkosten 535.000 €

Nach Fertigstellung könnte die Immobilie beispielsweise 750.000 Euro wert sein.

Für den Neubau entstehen in diesem Beispiel also Mehrkosten wie folgt: 535.000 € – 360.000 € = 175.000 €.
Der Mehrwert des Neubaus rechnet sich wie folgt: 750.000 € – 600.000 € = 150.000 € .

Bei diesen Zahlen spricht die Rechnung zunächst eher für die Sanierung. Denn für den Neubau müssten 175.000 Euro zusätzlich investiert werden, während der angenommene zusätzliche Immobilienwert lediglich 150.000 Euro beträgt.
Für eine belastbare Entscheidung müssen beide Varianten denselben Kostenumfang abbilden. Dazu gehören insbesondere Planung, Genehmigung, Schadstoffuntersuchung, Entsorgung, Außenanlagen, Finanzierung, eine mögliche Zwischenunterkunft und ausreichende Reserven. Diese Positionen sind im vereinfachten Beispiel nicht vollständig aufgeschlüsselt.

Bei einer Sanierung können während der Arbeiten zusätzliche Schäden sichtbar werden. Steigen die angenommenen Sanierungskosten im Beispiel von 360.000 auf 430.000 Euro und bleiben die Neubaukosten unverändert bei 535.000 Euro, beträgt der zusätzliche Aufwand für den Neubau 105.000 Euro. Der angenommene Wertunterschied bleibt bei 150.000 Euro.
Unter diesen Annahmen erscheint der Neubau rechnerisch günstiger. Allerdings können auch Abriss und Neubau teurer werden oder länger dauern. Die erwarteten Immobilienwerte sind ebenfalls unsicher. Vergleichen Sie deshalb unterschiedliche Kostenszenarien und lassen Sie Risiken für beide Varianten fachkundig einschätzen.

Ein häufiger Denkfehler lautet: „Wenn ich 400.000 Euro in die Sanierung investiere, muss mein Haus anschließend ungefähr 400.000 Euro mehr wert sein.“ Das stimmt nicht.
Der Markt entscheidet darüber, welchen Preis Käufer für eine Immobilie bezahlen. Angenommen, ein unsaniertes Haus hat einen Marktwert von 400.000 Euro. Der Eigentümer investiert anschließend 350.000 Euro in eine umfangreiche Sanierung. Wenn vergleichbare sanierte Häuser in dieser Lage aber nur für ungefähr 600.000 Euro verkauft werden, ist aus 400.000 Euro Immobilienwert plus 350.000 Euro Investition nicht automatisch eine Immobilie im Wert von 750.000 Euro geworden.
Der Marktwert könnte trotz der hohen Investition lediglich bei rund 600.000 Euro liegen. Deshalb sollte vor einer großen Sanierung nicht nur gefragt werden, was die Sanierung kostet. Mindestens genauso wichtig ist die Frage: Was ist das Haus nach der Sanierung voraussichtlich wert?

Bei sehr alten oder stark beschädigten Häusern kann noch ein weiterer Effekt auftreten: Das Grundstück ist wertvoll – das darauf stehende Gebäude dagegen kaum noch.
Nehmen wir ein stark vereinfachtes Beispiel. Ein unbebautes Grundstück wäre aufgrund seiner Lage und Nutzungsmöglichkeiten ungefähr 420.000 Euro wert. Auf dem Grundstück steht jedoch ein stark sanierungsbedürftiges Haus. Der Abriss würde beispielsweise 40.000 Euro kosten.
Für einen Käufer, der ohnehin neu bauen möchte, könnte sich deshalb vereinfacht folgende Überlegung ergeben: 420.000 € Grundstückswert – 40.000 € Abrisskosten = 380.000 €.
In einer solchen Konstellation kann das vorhandene Gebäude wirtschaftlich sogar eine Belastung darstellen. Das bedeutet allerdings nicht automatisch, dass der Verkehrswert exakt 380.000 Euro beträgt. Für eine fachgerechte Immobilienbewertung müssen weitere objektspezifische und marktbezogene Faktoren berücksichtigt werden.

Eine Sanierung kann sinnvoll sein, wenn die Grundsubstanz des Gebäudes noch gut ist und mit überschaubaren Investitionen ein zeitgemäßer Zustand erreicht werden kann.
Beispiel: Das Haus ist 450.000 Euro wert. Die Sanierung kostet 150.000 Euro. Nach der Sanierung beträgt der erwartete Marktwert 620.000 Euro. Die Investition von 150.000 Euro führt in diesem vereinfachten Beispiel zu einem Wertzuwachs von 620.000 € – 450.000 € = 170.000 €. Das kann wirtschaftlich attraktiv sein.

Der rechnerische Abstand beträgt hier 20.000 Euro. Zusätzliche Finanzierungs- und Nebenkosten oder ein niedrigerer Verkaufserlös können ihn aufzehren. Auch Wohnkomfort, Nutzungsdauer und der Erhalt vorhandener Bausubstanz sind bei der Entscheidung zu berücksichtigen.

Anders kann es aussehen, wenn ein Gebäude praktisch vollständig erneuert werden muss.
Beispiel: Das alte Objekt ist 400.000 Euro wert. Davon entfällt ein sehr großer Teil auf das Grundstück. Eine Kernsanierung kostet 400.000 Euro. Nach der Sanierung ist die Immobilie voraussichtlich 600.000 Euro wert.
Trotz einer Investition von 400.000 Euro ist der Marktwert also lediglich um 600.000 € – 400.000 € = 200.000 € gestiegen. Dann sollte unbedingt geprüft werden, ob Abriss und Neubau wirtschaftlich sinnvoller sind.

Aus einem geringen Wertzuwachs durch Sanierung folgt noch nicht, dass ein Neubau wirtschaftlicher ist. Dafür müssen auch seine vollständigen Kosten und die tatsächlich umsetzbare Bebauung bekannt sein. Ein Verkauf im bestehenden Zustand kann eine weitere Möglichkeit sein.

Einer der wichtigsten Gründe für einen Abriss wird häufig übersehen. Es geht nicht nur um den Zustand des Hauses, sondern auch um das Potenzial des Grundstücks.
Angenommen, auf einem Grundstück steht ein altes Einfamilienhaus mit 120 m² Wohnfläche. Nach dem geltenden Baurecht könnte dort aber beispielsweise ein Gebäude mit deutlich mehr Wohnfläche entstehen. Dann besitzt das Grundstück möglicherweise ein Potenzial, das durch das bestehende Gebäude nicht ausgenutzt wird.
Vor einem Abriss muss allerdings unbedingt geprüft werden, was anschließend tatsächlich neu gebaut werden darf. Denn nur weil heute ein bestimmtes Gebäude auf dem Grundstück steht, bedeutet das nicht automatisch, dass ein Neubau in derselben Größe oder Form genehmigungsfähig wäre.

1. Welchen Marktwert hat die Immobilie im heutigen Zustand?
2. Welche vollständigen Kosten entstehen für die Sanierung, einschließlich Reserven?
3. Welcher Immobilienwert und welcher Nutzwert sind danach realistisch zu erwarten?
4. Welche Kosten, Möglichkeiten und erwarteten Werte ergeben sich bei Abriss und Neubau?

Ergänzend gehören Zeitbedarf, Finanzierung, persönliche Wohnwünsche und ökologische Gesichtspunkte in die Abwägung. Eine einfache Formel ersetzt keine Objektprüfung.

Ob Sanierung, Abriss und Neubau oder ein Verkauf im heutigen Zustand sinnvoll ist, hängt von der Immobilie und Ihren Zielen ab. Prüfen Sie die Bausubstanz, die umsetzbare Nutzung und die vollständigen Kosten, bevor Sie sich festlegen. Eine Investition erhöht den Marktwert nicht automatisch um denselben Betrag.
Das Immobilienkontor Peter Sattler unterstützt Sie bei der Einordnung des Marktes und möglicher Verkaufsperspektiven. Für Bauzustand, Planung und konkrete Kosten ziehen Sie entsprechend qualifizierte Fachleute hinzu. Sämtliche Zahlen in diesem Artikel sind vereinfachte Beispiele und keine Zusage über Baukosten oder Verkaufspreise.
Bitte beachten Sie, dass Immobilienmakler keine rechtliche Beratung anbieten dürfen. Die dargestellten Informationen sind daher lediglich als Hinweise zu verstehen. Für eine rechtssichere Beratung zu allen relevanten Details wenden Sie sich bitte an Notare, Anwälte und Steuerberater.